ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÖNEMİN HUKUKİ DEĞERLENDİRMESİ: TAPUYA GÜVEN VE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKLARI
- Özlem Özoğlu
- 18 May 2025
- 4 dakikada okunur
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada hem inşaat sektörünün dinamosu olan hem de uyuşmazlıkların en yoğun yaşandığı sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmeler, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve taşınmaz mülkiyeti ile edim değişimini konu alan karma ve kendine özgü nitelikteki sözleşmelerdir. Ancak uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, yüklenicinin henüz tüm edimlerini yerine getirmemiş olmasına rağmen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi ve akabinde sözleşmenin geçersizliği veya feshi halinde bu üçüncü kişilerin durumunun ne olacağıdır.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli görüşüyle bu konuya ilişkin köklü bir paradigma değişikliği gerçekleştirilmiş ve tapuda iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması ilkesi açık bir şekilde benimsenmiştir.
I. Önceki Dönem Uygulaması: Sözleşmesel Statü ve Mülkiyet Hakkı Çatışması
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yıllara sari içtihadında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri şahsi hak doğuran nitelikte kabul edilmekteydi. Dolayısıyla sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde, yükleniciye devredilen arsa payları veya bağımsız bölümler üzerinden üçüncü kişilere yapılan satışların iptali gündeme gelmekteydi.
Bu bağlamda, sözleşmenin akıbeti, üçüncü kişilerin kazanımlarını da doğrudan etkilemekteydi. Yargıtay, özellikle yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmemesi veya sözleşme kapsamındaki inşaatın eksik bırakılması gibi durumlarda, üçüncü kişinin edindiği ayni hakkın tapu iptali ve tescil davası yoluyla geri alınabileceği sonucuna ulaşmaktaydı.
Yargıtay 6. HD., 2016/9433 E., 2017/11165 K., 21.12.2017: “Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranarak edimlerini ifa etmediği durumda, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi mümkündür. Bu halde yüklenicinin edim devrettiği üçüncü kişinin mülkiyet iktisabı geçersiz hale gelir.”
II. İçtihadı Birleştirme Kararıyla Yeni Dönem
2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, sözleşmenin geçersizliğinin veya feshedilmesinin, yükleniciden daire alan iyi niyetli üçüncü kişilerin ayni haklarını bertaraf etmeyeceğini açık bir şekilde hükme bağlamıştır:
📌 İçtihadı Birleştirme Kararının Özeti:
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz, yükleniciye devredildikten sonra yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması veya ipotek tesis edilmesi halinde, sözleşmenin geçersizliği ya da feshi durumunda, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iktisap ettikleri ayni haklar korunur.”
Bu karar, Tapu Sicilinin Aleniyeti ve Güven İlkesi kapsamında Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi ile doğrudan örtüşmektedir.
TMK m.1023: “Yolsuz tescile güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı korunur; tescilin yolsuzluğu bu kazanımı etkilemez.”
III. Kararın Hukuki Niteliği ve Uygulayıcı
Açısından Sonuçları
A. Tapuya Güven İlkesinin Yükselen Etkisi
Yargıtay artık tapu sicilindeki kayıtların “iç ilişkiyi” aşarak mülkiyet iktisabı bakımından nihai sonuç doğuracağını kabul etmektedir. Bu kararın en temel sonucu, mülkiyet hakkı ile sözleşme ilişkisi arasında kurulan hiyerarşinin yeniden tanımlanmasıdır.
B. Arsa Sahibi Açısından Koruma Yollarının Değişimi
Arsa sahibinin artık sözleşmeye dayanarak tapu iptali talebinde bulunabilmesi, alıcı üçüncü kişinin kötü niyetini ispat etmesi şartına bağlanmıştır. Bu durum, ispat yükünü tersine çevirmekte; somut olayda delil zafiyeti bulunan arsa sahibi için önleyici hukuk mekanizmalarının önemini artırmaktadır.
IV. Sözleşme Tasarımı Açısından
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tasarruf Yetkisinin Açık Sınırlanması:
Arsa sahibinin yükleniciye verdiği satış yetkisi açıkça sınırlandırılmalı,
Noterlikte yapılan vekaletnamelerde satış yetkisi, belirli aşamalara, teminatlara veya yapı ruhsatı alınmasına bağlanmalıdır.
Tapu Şerhi Stratejisi:
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh verilebilir (TMK m.1009).
Bu şerh, üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını ortadan kaldırmaz ancak bilgilendirme fonksiyonu görerek kötü niyete dayanak olabilir.
Cezai Şart ve Teminatlar:
Satış öncesinde teminat mektubu veya banka teminatı alınması, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışlarına karşı arsa sahibini koruyacaktır.
İnşaat Seviyesi ile Mülkiyet Devrinin Bağlantılandırılması:
Yapı denetimi ile %30, %60, %90 fiziki gerçekleşmeye bağlanarak, bağımsız bölümlerin devrine koşullu tasarruf izni getirilebilir.
V. Kararın Tüm Sözleşme Uygulamalarına Etkisi
Hukuki Danışmanlık Hizmeti Artık Bir Zorunluluk
Arsa sahipleri artık yalnızca yükleniciye güvenerek sözleşme akdetmemelidir. Bu süreçte risk analizi, sözleşme mühendisliği ve tapusal önlemlerin en baştan devreye alınması gerekmektedir.
Noterler ve Tapu Müdürlüklerinin Rolü
Yüklenicilere verilen vekaletnamelerdeki tasarruf yetkisinin kapsamı, tapuda dikkatle incelenmeli ve vekilin yetkisini aşan işlemler önlenmelidir.
VI. Sonuç ve Değerlendirme
2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından önleyici hukuk yaklaşımı, sözleşmesel düzenlemelerin temel taşı haline gelmiştir. Uygulamada mülkiyet hakkının korunması yalnızca dava süreçlerinde değil, sözleşme ve tapu işlemlerinde alınacak önlemlerle mümkündür.
Bu bağlamda;
Arsa sahipleri ve yükleniciler arasındaki ilişki şahsi hak – ayni hak çatışması temelinde yeniden şekillenmiş,
Tapuya güven ilkesi esas alınarak hukuki güvenlik artırılmış,
Uyuşmazlık çözümünden çok, uyuşmazlık önleme ön plana çıkmıştır.
Yargıtay'ın bu kararı yalnızca bireysel mülkiyet ilişkilerini değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm projeleri, konut finansmanı ve yapı ruhsatlandırma sistematiğini de etkileyecek düzeydedir.
Bu karar ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasında her aşamada profesyonel hukuki danışmanlık alınması, gerek tarafların menfaatlerinin dengelenmesi gerekse ileride doğacak ihtilafların önlenmesi bakımından hayati önemdedir.
Tartışmaya Açık Sorular:
Arsa sahibi sözleşmeyi feshettiğinde, yükleniciden satışla mülk edinen kişinin korunması, arsa sahibinin anayasal mülkiyet hakkını zedeler mi?
Önleyici hukuk yaklaşımının bu kadar güçlenmesi, avukatlık mesleğinin sözleşme öncesi rolünü nasıl değiştirecek?
Tapuya güvenin ön plana çıkması, gayrimenkul yatırımcıları açısından daha mı güvenli bir iklim oluşturur yoksa yeni riskler mi doğurur?
Yüzer Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku ve özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri alanında sahip olduğumuz teknik bilgi ve uygulama tecrübemizle, müvekkillerimize sözleşme öncesinden uygulama sürecine ve gerektiğinde yargı mercileri nezdindeki temsil faaliyetlerine kadar uçtan uca bir danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Hukuki güvenliğinizi sağlam temellere oturtmak ve projelerinizi hukuken sürdürülebilir kılmak adına, detaylı bilgi ve destek almak için bizimle iletişime geçebilir, randevu talebinde bulunabilirsiniz.
Yorumlar